Jawa Pos Radar Madiun - Membeli rumah seharusnya menjadi awal dari kehidupan baru.
Namun, bagi sebagian orang, proses tersebut justru berubah menjadi sengketa yang melelahkan.
Seperti yang terjadi di Surabaya, seorang pemilik rumah harus berhadapan dengan penghuni lama yang menolak mengosongkan bangunan meski status kepemilikan telah beralih.
Peristiwa ini pun memicu pertanyaan masyarakat mengenai aturan hukum yang mengatur penyewa yang tidak mau pindah setelah masa sewa berakhir.
Kasus tersebut menjadi pengingat bahwa hubungan antara pemilik rumah dan penyewa tidak hanya didasarkan pada kesepakatan, tetapi juga memiliki landasan hukum yang jelas.
Ketentuan mengenai hak dan kewajiban kedua belah pihak diatur dalam Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata) hingga Kitab Undang-Undang Hukum Pidana (KUHP).
Baca Juga: Viva Velvet Cushion Resmi Meluncur, Tawarkan Coverage Tinggi dengan Harga Terjangkau
Kronologi Sengketa Rumah yang Viral di Surabaya
Kasus ini bermula ketika Bambang membeli rumah di Jalan Kalisari Sayangan I Nomor 21 dan 21A, Surabaya, pada 2014.
Meski transaksi jual beli telah dilakukan, sertifikat kepemilikan baru resmi terbit atas namanya pada 2018.
Setelah dokumen kepemilikan selesai, Bambang bersama keluarganya meminta penghuni mengosongkan rumah.
Namun, permintaan tersebut ditolak. Dalam video yang beredar di media sosial, penghuni bahkan terlihat
bersikeras tetap tinggal dan meminta kompensasi sebesar Rp60 juta sebagai syarat meninggalkan rumah.
Menurut Bambang, keluarga tersebut juga tidak pernah membayar uang sewa selama menempati bangunan.
Karena tidak menemukan titik temu, ia kemudian meminta bantuan Wakil Wali Kota Surabaya, Armuji, untuk melakukan mediasi.
Dalam pertemuan itu, penghuni mengaku telah tinggal di rumah tersebut sejak zaman kakek dan nenek mereka.
Namun, mereka tidak dapat menunjukkan bukti perjanjian sewa, sementara Bambang membawa sertifikat sebagai bukti sah kepemilikan rumah.
Apa Kata Hukum tentang Perjanjian Sewa?
Hubungan antara pemilik rumah dan penyewa diatur dalam Pasal 1548 KUHPerdata.
"Sewa menyewa adalah suatu persetujuan, dengan mana pihak yang satu mengikatkan diri untuk memberikan kenikmatan suatu barang
kepada pihak yang lain selama waktu tertentu, dengan pembayaran suatu harga yang disanggupi oleh pihak tersebut terakhir itu.
Orang dapat menyewakan pelbagai jenis barang, baik yang tetap maupun yang bergerak,"
Melalui ketentuan tersebut, hubungan sewa menyewa merupakan bentuk perjanjian yang mengikat kedua belah pihak.
Perjanjian tidak selalu harus dibuat secara tertulis, tetapi tetap memiliki kekuatan hukum selama memenuhi syarat yang berlaku.
Kapan Penyewa Wajib Mengosongkan Rumah?
Apabila masa sewa telah berakhir sesuai isi perjanjian, pemilik rumah berhak meminta penyewa mengosongkan bangunan.
Namun, apabila penyewa tetap bertahan, pemilik tidak dapat langsung melakukan pengusiran secara sepihak.
Langkah awal yang harus ditempuh ialah memberikan somasi atau teguran resmi agar penghuni segera meninggalkan rumah.
Jika somasi tidak diindahkan, pemilik dapat mengajukan gugatan wanprestasi ke pengadilan karena penyewa dianggap tidak memenuhi kewajiban sebagaimana diperjanjikan.
Baca Juga: Tradisi Unik St. Patrick’s Day, Sungai Chicago Mendadak Hijau Cerah
Perjanjian Tetap Berlaku Meski Pemilik Meninggal
KUHPerdata juga mengatur bahwa kematian pemilik maupun penyewa tidak otomatis mengakhiri hubungan sewa menyewa.
"Persetujuan sewa sekali-kali tidak hapus dengan meninggalnya pihak yang menyewakan ataupun pihak yang menyewa,"
Artinya, hak dan kewajiban dalam perjanjian tetap melekat kepada para pihak maupun ahli waris sesuai ketentuan hukum.
Bisakah Penyewa Dipidana?
Selain jalur perdata, penyewa yang tetap menguasai rumah setelah masa sewa berakhir juga berpotensi diproses secara pidana apabila memenuhi unsur tindak pidana.
Hal tersebut mengacu pada Pasal 486 Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2023 tentang KUHP.
"Setiap orang yang secara melawan hukum memiliki suatu barang yang sebagian atau seluruhnya milik orang lain,
yang ada dalam kekuasaannya bukan karena tindak pidana, dipidana karena penggelapan,
dengan pidana penjara paling lama 4 (empat) tahun atau pidana denda paling banyak kategori IV,"
Baca Juga: Teleskop Baru NASA Siap Diluncurkan 2026, Mampukah Mengungkap Misteri Terbesar Alam Semesta?
Ketentuan ini dapat diterapkan apabila penyewa tetap menguasai rumah secara melawan hukum setelah hak sewanya berakhir.
Bagaimana Jika Tidak Ada Perjanjian Tertulis?
Perjanjian lisan tetap dapat diakui dalam hubungan sewa menyewa.
Namun, berdasarkan Peraturan Pemerintah Nomor 14 Tahun 2016 tentang Penyelenggaraan Perumahan dan Kawasan Permukiman,
penghunian rumah pada prinsipnya sebaiknya dituangkan dalam perjanjian tertulis.
Setidaknya perjanjian memuat:
- Hak dan kewajiban para pihak.
- Jangka waktu sewa.
- Nilai sewa.
Ketentuan keadaan memaksa (force majeure).
Apabila hanya terdapat kesepakatan lisan dan masa sewa tidak ditentukan, pemilik tetap wajib memberikan somasi sesuai Pasal 1238 KUHPerdata sebelum menempuh jalur hukum.
Klaim Amanat dari Pemilik Lama Harus Dibuktikan
Seseorang yang mengaku memperoleh hak menempati rumah dari pemilik sebelumnya wajib membuktikan dasar hukumnya.
Misalnya, jika hak tersebut berasal dari hibah, keberadaannya harus dibuktikan melalui akta notaris sebagaimana
diatur dalam Pasal 1682 KUHPerdata. Tanpa dokumen tersebut, hibah dinilai tidak sah menurut hukum.
Baca Juga: NASA Ajak Publik Ikut Terbang Bersama Roman Space Telescope, Apa Misi Besarnya?
Apakah Pemilik Harus Memberikan Kompensasi?
Kewajiban memberikan kompensasi bergantung pada isi perjanjian yang disepakati kedua belah pihak.
Jika memang terdapat kesepakatan yang memenuhi syarat sah perjanjian sebagaimana diatur dalam Pasal 1320 KUHPerdata, maka ketentuan tersebut mengikat.
Sebaliknya, apabila tidak pernah ada kesepakatan atau terdapat unsur yang menyebabkan perjanjian tidak sah, tuntutan kompensasi dapat dipersoalkan melalui mekanisme hukum.
Pada akhirnya, penyelesaian sengketa penyewa yang menolak mengosongkan rumah harus dilakukan sesuai prosedur hukum.
Pemilik rumah disarankan mengedepankan somasi dan jalur perdata, sementara proses pidana dapat ditempuh
apabila perbuatan penghuni memenuhi unsur tindak pidana sebagaimana diatur dalam peraturan perundang-undangan. (*)
*Herlinda Nur Fauziya, Universitas Negeri Surabaya
Editor : Tim Content Writer Radar Madiun